Superbonus : domande e risposte

Premessa: se l’unità immobiliare si trova in un edificio plurifamiliare o condominio, per poter realizzare i lavori in autonomia (quindi senza il coinvolgimento delle altre unità immobiliari presenti) deve :

1. essere funzionalmente indipendente (*1) ed inoltre
2. avere almeno un ingresso autonomo dall’esterno (*2)

(*1) Per essere funzionalmente indipendente occorre avere 3 dei 4 seguenti elementi non condivisi con altri: luce, acqua, gas, riscaldamento

(*2) Per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

Quindi:

1) se l’unità immobiliare si può considerare funzionalmente indipendente e possiede inoltre uno (o più) accessi autonomi dall’esterno allora l’unità immobiliare può eseguire i lavori in autonomia senza che necessariamente li eseguano anche i proprietari delle unità vicine. In questo caso la classe energetica di partenza e di arrivo saranno calcolate esclusivamente sul singolo alloggio e non sull’intero edificio.

2) se invece l’unità immobiliare non è funzionalmente indipendente oppure non ha un accesso autonomo può comunque accedere al Superbonus senza la partecipazione del resto del condominio ? In teoria secondo la norma ciò sarebbe possibile a condizione però che i lavori eseguiti nel singolo appartamento permettano di migliorare di 2 livelli la classe energetica dell’intero edificio. Quindi ciò che è possibile in teoria, in pratica il più delle volte risulta impossibile.

Se l’edificio è composto da unità immobiliari non funzionalmente indipendenti e con ingressi autonomi allora non è possibile.

Infatti la circolare n° 24 dell’Agenzia delle Entrate (pubblicata l’8 agosto 2020) alle pagine 7 e 8 indica che:

“… In linea con quanto appena illustrato, in applicazione del dettato normativo contenuto nell’articolo 119 in esame, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.”

Sì, la Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate (pubblicata ad agosto 2020) a pagina 14 ha inizialmente precisato che:

“La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Il Decreto Agosto, approvato il 12 ottobre 2020, ha però previsto una modifica alla definizione di accesso autonomo:

“… per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva“.

In base a tale modifica nel caso in cui per arrivare dall’ingresso autonomo alla pubblica via si debba passare da un’area comune (ad esempio un cortile) si considera l’abitazione comunque unifamiliare che può quindi realizzare i lavori senza la necessaria partecipazione delle altre unità immobiliari.

Sì, è possibile.

Una prima versione dei decreti aveva previsto dei limiti se vi erano in corso delle detrazioni fiscali per lo stesso intervento ma nella versione finale di tali decreti tale limite è stato rimosso.

E’ quindi possibile sostituire la caldaia con una pompa di calore fermo restando il rispetto delle regole previste (miglioramento classi energetiche, ecc.)

La Guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico a pagina 31 precisa che:

Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle:

• • relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato).

Da quanto precisato risulterebbero detraibili i costi per la rimozione del pavimento, la posa del nuovo pavimento ma non i costi per l’acquisto dei materiali (piastrelle, ecc.).

Inoltre l’Allegato I del Decreto Requisiti definisce (vedere a pagina 63 del documento) i massimi di spesa nel caso di installazione di pompa di calore e pavimento radiante. Si riporta qui di seguito l’estratto del dell’allegato :

L’ENEA nella risposta ad un quesito simile hq risposto che non è possibile mantenere la vecchia caldaia che deve essere dismessa.

E’ possiibile mantenere la vecchia caldaia a patto che sia utilizzata esclusivamente per la produzione di acqua calda sanitaria. Tale condizione deve essere asseverata da un tecnico.

Si può leggere la risposta dell’ENEA (7D) nella pagina delle FAQ relative agli impianti termici.

Rispondendo a tale quesito l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

Nella circolare n. 24/E è stato precisato che sono ammessi al Superbonus gli interventi su immobili a destinazione “residenziale”. Sono, inoltre, ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).

Tale possibilità – già consentita ai fini del cd ecobonus nonché del cd sismabonus disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (cfr. da ultimo circolare n. 19/E del 2020) – riguarda anche gli interventi ammessi al Superbonus che non costituisce una “nuova” agevolazione. In particolare, per effetto del richiamo contenuto nell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è possibile fruire del Superbonus – nel rispetto delle altre condizioni e adempimenti previsti dalla norma agevolativa – anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo purché, come detto, tale variazione sia indicata chiaramente nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori.

La risposta al quesito si trova nella sezione FAQ per il Superbonus 110% del sito dell’Agenzia delle Entrate

Il Decreto Requisiti definisce nell’Allegato A (vedere a pagina 32 del documento PDF) quali sono i prezzari da utilizzare:

13.1 Per gli interventi di cui all’articolo 119, commi 1 e 2 del Decreto Rilancio, nonché per gli altri interventi che, ai sensi del presente allegato prevedano la redazione dell’asseverazione ai sensi del presente allegato A da parte del tecnico abilitato, il tecnico abilitato stesso che la sottoscrive allega il computo metrico e assevera che siano rispettati i costi massimi per tipologia di intervento, nel rispetto dei seguenti criteri:

a) i costi per tipologia di intervento sono inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti, di concerto con le articolazioni territoriali del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti relativi alla regione in cui è sito l’edificio oggetto dell’intervento. In alternativa ai suddetti prezziari, il tecnico abilitato può riferirsi ai prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI – Tipografia del Genio Civile;

b) nel caso in cui i prezzari di cui alla lettera a) non riportino le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determina i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso. In tali casi, il tecnico può anche avvalersi dei prezzi indicati all’Allegato I. La relazione firmata dal tecnico abilitato per la definizione dei nuovi prezzi è allegata all’asseverazione di cui all’articolo 8;

c) sono ammessi alla detrazione di cui all’articolo 1, comma 1, gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, per la redazione dell’attestato di prestazione energetica APE, nonché per l’asseverazione di cui al presente allegato, secondo i valori massimi di cui al decreto del Ministro della giustizia 17 giugno 2016 recante approvazione delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione adottato ai sensi dell’articolo 24, comma 8, del decreto legislativo n. 50 del 2016.

13.2 Per gli interventi di cui al presente allegato A, per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’installatore, l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o della spesa massima ammissibile è calcolato sulla base dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento di cui all’allegato I al presente decreto.

13.3 Qualora la verifica ai sensi dei punti 13.1 o 13.2 evidenzi che i costi sostenuti sono maggiori di quelli massimi ivi indicati in relazione a una o più tipologie di intervento, la detrazione è applicata nei limiti massimi individuati dal presente decreto.

In caso di sostituzione degli infissi va ricordato che il massimale di detrazione è di 60.000 € (unicamente per gli infissi, quindi a parte rispetto all’isolamento termico).

Essendo il limite massimo di detrazione = 60.000 € e la percentuale di detrazione = 110% il massimale di spesa per gli infissi corrisponde a :

60.000 € / 1,1 = 54.545 €

Può sembrare una domanda scontata ma è la domanda più importante di tutte : per definire i lavori ed ottenere il Superbonus è necessario seguire un percorso ben definito che comprende delle attività ben precise ed ognuna di esse deve essere realizzata in maniera corretta.

Ad esempio: non si può partire dal preventivo di un cappotto se prima non sappiamo quale è la classe energetica dell’edificio o se non viene realizzato un progetto dei lavori che definisca le caratteristiche tecniche ed economiche dei vari interventi che, nel loro insieme, devono garantire il miglioramento della classe energetica come richiesto dalla norma. Lo schema delle fasi lo si trova nell’articolo che parla del Superbonus.

La risposta quindi è : prima di tutto è necessario contattare un professionista che si occupi della parte preliminare (diagnosi e progetto). Poi si potrà pensare alla parte relativa ai preventivi per i vari lavori

No, per ottenere il Superbonus occorre:

1. realizzare almeno un intervento “principale” vale a dire l’isolamento termico e/o la sostituzione caldaia (con relative regole per ciascuno degli interventi)
2. fare in modo che gli interventi permettano di migliorare di 2 livelli la classe energetica dell’edificio

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Quindi perchè sia “Abitazione principale” si devono presentare contemporaneamente 3 condizioni:

1. il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
2. la residenza anagrafica;
3. la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Se si ha la residenza in una città ma (ad es. per motivi di lavoro) si vive in altra città, non si può più considerare abitazione principale.

Se i lavori vengono realizzati a livello condominiale (cappotto o sostiuzione caldaia centralizzata) gli interventi sulle parti comuni beneficieranno del Superbonus (se sono rispettate le condizioni richieste). In ogni caso si deve ottenere un miglioramento della classe energetica.

In base al comma 2 del decreto (e come confermato dal sottosegretario Fraccaro nel corso di una diretta video) rientreranno nel Superbonus anche gli eventuali interventi di riqualificazione energetica realizzati nei singoli appartamenti (infissi, ecc.) se ovviamente il condominio realizza uno dei 2 interventi “principali” (isolamento termico o sostituzione della caldaia centralizzata).

Alcuni ci hanno posto il seguente quesito: se il condominio fa il cappotto termico, fra gli interventi che si possono realizzare nel singolo appartamento e che possono rientrare nel Superbonus vi è anche la sostituzione della caldaia autonoma (così come per gli infissi) ? Il comma 2 sembrerebbe confermare questa ipotesi ma preferiamo attendere un chiarimento per questo quesito specifico.

In ogni caso, se i lavori non vengono realizzati a livello condominiale e quindi sono realizzati esclusivamente in un appartamento allora non si può beneficiare del Superbonus, rimangono validi gli altri bonus precedenti al Superbonus.

Definizione di Edificio Unifamiliare, estratta dalla voce n. 33 dell’Allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016: “Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare”.

Se si ha più di 1 unità immobiliare non si rientra quindi nella casistica dell’edificio unifamiliare.

Sì, ne ha diritto.

L’agevolazione è prevista per:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari (affittuari) o comodatari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali (investimenti che l’azienda utilizza per il suo funzionamento) o fra i beni merce;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

La Legge 77/2020 prevede che le detrazioni spettino anche per gli interventi realizzati nell’unità immobiliare “situata in edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno”.

Nella casa in cui intendo fare i lavori non c’è alcun impianto di  riscaldamento, posso accedere al superbonus ?

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 36/E del 31 maggio 2007, “requisito essenziale per poter rientrare nella casistica agevolabile e fruire delle detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti è necessario che l’immobile su cui si realizzano gli interventi sia già dotato di un impianto di riscaldamento”

Inoltre sempre l’Agenzia delle Entrate, in un documento contenente le risposte alle domande più frequenti ha confermato che:

Si desume che, ai fini della verifica della condizione richiesta per l’Ecobonus e il Superbonus, l’impianto di climatizzazione invernale deve essere fisso, può essere alimentato con qualsiasi vettore energetico e non ha limiti sulla potenza minima inferiore. Ai medesimi fini, inoltre, l’impianto deve essere funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria

Si, in caso di sostituzione dell’impianto di climatizzazione esistente si può optare per:

1. caldaia a condensazione (classe A o superiore)
2. pompa di calore anche con sistema ibrido (caldaia a condensazione + pompa di calore) o geotermico
3. biomassa (solo in alcuni casi particolari)

Il 21 giugno 2018 sono state pubblicate due norme nazionali dedicate al Sistema di Isolamento Termico a Cappotto.

Le due norme sono

1. la norma UNI/TR 11715:2018 : progettazione e posa del sistema di isolamento termico a cappotto
2. la norma UNI/TR 11716:2018 : certificazione professionale degli applicatori del sistema cappotto

Anche se il progettista ha definito correttamente il progetto, seguendo il Manuale del Cappotto Termico Cortexa e la norma UNI 11715:2018, è necessario che l’impresa realizzi la posa “a regola d’arte”.

Per essere certi di questo occorre richiedere all’impresa che realizza il cappotto la certificazione prevista dalla norma UNI 11716:2018

L’Agenza delle Entrate si è pronunciata in merito a questo quesito rispondendo ad un interpello disponibile sul sito dell’Agenzia.

In pratica è stato chiarito che è possibile beneficiare dell’ecobonus o del sismabonus e in caso di demolizione e ricostruzione di unità collabenti purché non risulti una nuova costruzione.

In pratica è possibile effettuare lavori su questa tipologia di edificio fermo restando che occorre:

• rispettare la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
• rispettare la stessa sagoma con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, la demolizione e ricostruzione o il ripristino purché rispettino oltre che la medesima volumetria anche la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Sì, se si realizza contestualmente ad un intervento “trainante” (isolamento termico e/o sostituzione caldaia).

Massimali di spesa:

1. Spesa massima complessiva : 48.000 €
2. Spesa massima di 2.400 € per kWp (*)

(*) Il massimale è ridotto a 1.600 € per kWp nel caso di intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica (di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380).

Il ricorso al Superbonus per il fotovoltaico prevede la “… cessione in favore del GSE dell’energia non auto-consumata in sito e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre fonne di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale …”

Con questo passaggio si intende che l’energia immessa in rete non sarà più pagata come invece previsto dallo “scambio sul posto”.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate, a pagina 15 precisa che:

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Dipende … il decreto prevede queste regole:

1. Condomìni: persone fisiche, professionisti e imprese (anche società di persone o capitali)
2. Case unifamiliari: solo persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni (*)

(*) La limitazione non vale per il sismabonus, né per l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo (la limitazione invece vale le colonnine di ricarica)

No, le situazioni possono essere le seguenti:

1. se il proprietario intende portare in detrazione il credito di imposta deve essere capiente. In tal modo porterà in detrazione in 5 anni
2. se il proprietario intende cedere il credito di imposta a impresa o banca o altri intermediari finanziari, allora in questo caso non deve essere necessariamente capiente

Questa risposta necessita di un ulteriore approfondimento.

In ogni caso, un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (al punto 3.3) pare che permetta questa possibilità.

Aggiornamento di novembre 2020 : suggeriamo di leggere l’articolo relativo ai limiti relativi alla cessione del credito definiti dall’Agenzia delle Entrate

Il visto di conformità è necessario in caso di cessione del credito o sconto in fattura.

Non è necessario se il proprietario decide di portare in detrazione gli importi dei lavori.

Il visto di conformità si può richiedere ad uno di questi soggetti:

1. gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali e dei consulenti del lavoro
2. i soggetti iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle camere di commercio,
   industria, artigianato e agricoltura per la sub-categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza o in
   economia e commercio o equipollenti o diploma di ragioneria
3. le associazioni sindacali di categoria tra imprenditori indicate nell’articolo 32, comma 1, lettere a), b) e c), del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, nonche’ quelle che associano soggetti appartenenti a minoranze etnico-linguistiche
4. i centri di assistenza fiscale per le imprese e per i lavoratori dipendenti e pensionati
5. gli altri incaricati individuati con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze
6. dai responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 dello stesso decreto legislativo n. 241 del 1997

L’articolo 49 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380  dice che:

“Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, ne’ di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.”

A chiarirlo l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 256 in cui tratta il caso presentato da un’impresa che, possedendo un grande immobile accatastato come unico ma costituito da diverse unità, intende realizzare interventi di miglioramento sismico. Poiché alla fine dei lavori l’immobile verrà frazionato e ri-accatastato, l’impresa vuole sapere se potrà beneficiare di tante detrazioni (Sismabonus) quante le unità create.

La risposta dell’Agenzia è la seguente:

“Tanto premesso, si ritiene che la società possa individuare il limite di spesa per l’agevolazione “sismabonus”, sulle singole unità immobiliari, nella misura in cui il censimento in catasto di tali unità sia preesistente alle procedure autorizzatorie e all’inizio degli interventi edili che danno diritto all’agevolazione sismabonus.”

Possono beneficiare del Superbonus, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica ordinarie:

• I soggetti residenti e non residenti nel territorio dello Stato;
• Titolari di qualsiasi tipologia di reddito.

Nell’interrogazione parlamentare n° 5-04433, l’Agenzia delle Entrate ha risposto in modo positivo alla domanda, se i soggetti iscritti all’AIRE possono beneficiare delle detrazioni maggiorate.

Anche i soggetti residenti all’estero, iscritti all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE), pertanto, possono beneficare del Supebonus, per gli interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, nel caso le spese siano sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

I non residenti possono altresì, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, optare per lo sconto sul corrispettivo o la cessione della corrispondente detrazione ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Articolo e video sul Superbonus